売り時？買い時？

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三つ星オフィスビル構築コンサルティング

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ 代表取締役 釜口浩一

稼ぐビル・テナント事業の仕組みをつくる専門コンサルタント。独自の「三つ星オフィスビル」基準を用いて、「ぜひ、入居したい」「入居し続けたい」と思われる、“キラリ”と光る賃貸ビジネスの実現を指導。

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先日、不動産投資運営等を行っている会社の人との打合せで、「今は売り時で、買い時ではないですね」と言われ、「まあ、そうですね。」と答えました。

今年の地価公示が発表された後でもありました。ずいぶん前から、見聞きする不動産売買での大幅な価格上昇を感じてはいました。

しかし、なぜ、「そうですね」と明確に答えなかったのか。理由は、いくつかあります。その中でも特に２つのことを紹介します。

ひとつは、確かに、過去の価格水準と比較して価格が高値になっていると思われる物件は多いことです。この点からは、売り時かもしれません。不動産の価格は上昇と下落の波を何度か繰り返してきました。

しかし、転機を正確に予測するのは難しい。特に、海外からの投資資金が流れ込むような物件では、世界経済、金融政策、為替等が影響します。不動産価格の変動は、株式と同じように、市場の価格変動からの売り時、買い時を見極めるのは難しい。

もうひとつの理由。あいまいな答えになった理由は、どちらかというと、こちらの要素が大きいです。

それは、資産分散の視点。

所有する資産が、株式、債券、賃貸不動産など、多種類の資産を持っている企業・個人にとっては、“その資産構成をどのようにするか”という別な視点が必要になってくることです。

たとえば、価格の変化という点では、株式や債券の価格の変動は大きく、不動産以上ではないでしょうか。ある不動産の価格が１年間で２０％値上がりする、または、値下がりするというと、かなり大きな価格変動という印象です。しかし、株式では、もっと短い期間に、このような価格変動がありましたし、今後も、ありえます。そうすると、“不動産価格が下がるかも”と思っていても、他の資産との比較で所有するという判断がありえます。

また、不動産だけを複数持っている場合でも、この分散という視点はあります。たとえば、地域的に分散する、用途的に分散する。１つの都市に集中するのでなく、他の都市にも分散する。賃貸マンションだけでなく、賃貸オフィスビルも所有する。これを行う場合、いわば、資産の組換えです。そうすると、売りと買いが発生します。

どのような判断をするにしても、所有する賃貸不動産、新たに取得する賃貸不動産の事業見通しの予測を行い、自らの責任で判断し、行動するしかありません。

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【稼ぐビル・テナント事業】 稼ぎ続ける新しい仕組みづくりの視点

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株式会社リアルエステート・アドバイザーズ代表取締役

釜口浩一

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