不動産経営の7つの鉄則~その1:立地に応じた経営

  三つ星オフィスビル構築 釜口浩一 SPECIAL
釜口浩一 SPECIAL

三つ星オフィスビル構築コンサルティング

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ 代表取締役 釜口浩一

稼ぐビル・テナント事業の仕組みをつくる専門コンサルタント。独自の「三つ星オフィスビル」基準を用いて、「ぜひ、入居したい」「入居し続けたい」と思われる、“キラリ”と光る賃貸ビジネスの実現を指導。


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「不動産経営の鉄則みたいなものはありますか?」

ある人から聞かれました。

色々な分野で「鉄則本」を見ます。不動産経営でも、多くの基本があります。その一部は、著書「これからのビル経営」でご紹介しております。

基本のことなので、知っている人にとっては、当たり前のこと。

しかし、実際には、基本を実行できていないことも多いです。

そこで、不動産経営で「これだけは押さえたい」ということを7つに絞り、7回に分けてご紹介します。

第1回目は「立地に応じた経営」

不動産は、その名の通り、動きません。

つまり、その立地を前提に、土地・建物の使い方を変えるということです。オフィス需要が多い地域か、店舗の需要が多い地域か、住宅需要が多い地域か。これらを踏まえて、経営せざるをえないことがほとんどです。

まずは、需要が多い地域に、不動産を所有することを目指します。当たり前のことと思いますが、実際には、この基本を外して、現在の賃貸状況や利回りに目が行き、既存ビルを購入しているケースを見かけます

気を付けたいのは、一時的な需要の盛り上がりに乗ってしまうこと。これを防ぐためには、まず、その土地が、その都市の中で、どのようなポジションであるかをよく考えることです。

また、時代とともに、街が変わります

オフィス需要が少なくなる地域もあるでしょう。そもそも、オフィス需要が少ない地域で、オフィスビルを持っていることもあるでしょう。では、このとき、どのようにすれば良いか。

基本は2つ。

一つは、他の用途に変更する。これには、大きく2つあります。コンバージョンと建て替え。コンバージョンだと、たとえば、建物は残しつつオフィスを住宅に変更する。

もう一つは、少なくなった需要を取り込む。生き残りを図るということ。空室ができたら他のオフィスビルからテナントを引き抜く。そのためには、競合ビルより選ばれる状態にしておかなくてはなりません。

これらのうち、どれを採用するか。

それぞれのケースで、数字を使って試算することは必ず必要です。これを踏まえて判断しましょう。

 


【稼ぐビル・テナント事業】 稼ぎ続ける新しい仕組みづくりの視点
釜口浩一

三つ星オフィスビル構築コンサルティング

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ代表取締役

釜口浩一

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