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不動産経営の7つの鉄則~その5

  三つ星オフィスビル構築 釜口浩一 SPECIAL
釜口浩一 SPECIAL

三つ星オフィスビル構築コンサルタント

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ 代表取締役 釜口浩一

稼ぐビル・テナント事業の仕組みをつくる専門コンサルタント。独自の「三つ星オフィスビル」基準を用いて、「ぜひ、入居したい」「入居し続けたい」と思われる、“キラリ”と光る賃貸ビジネスの実現を指導。

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金融環境の変化は、不動産経営に大きく影響します

たとえば、借入です。

不動産を購入するとき、全額自己資金ではなく、多くの場合、借入をします。

低い金利で多額の融資を受けられるとき、購入価格に対する借入金の割合を大きくすると、同じ利益額だと、自己資金に対する利益率が高まります。簡単にいえば、毎年2千万円の利益を生む5億円の不動産を、自己資金1億円で購入するのと、3億円の自己資金で購入するのとでは、自己資金に対する利益率が3倍違うということです。そのため、できるだけ借入をしようと考える方もいます

しかし、不動産価格が大きく下落したとき、金融機関から売却を要求される可能性が高くなります

また、金利の違いは、返済額に大きく影響します

低い金利だと、利息の負担が小さくて済みますので、融資を受ける金額が大きくても、金利負担感が小さくなりがちです。

しかし、低い金利状態が長く続いているので、忘れがちですが、金利は高くなることがあります。しかも、急激に。

たとえば、ここしばらく、都市部の不動産価格の上昇した大きな原因が、あり余るお金の行き先がないことです。投資資金を集めやすくなっています。また、借入も低い金利でできる。金利負担が少ない状態で、経営できます。

しかし、これが逆の方向に向くことがあります。1990年代前半のバブル崩壊、2008年秋のリーマンショックを受けた不動産価格の下落。

どちらも、金融環境が変わった後でした。

それまで、金融機関は不動産に積極的に融資していたのに、方向転換しました。不動産取引が急減し、売るに売れない。売ろうとすると、大幅な価格ダウン。

その時でも、売却しなくても良いか、返済を続けることができるのか。試算することが必要です

 

【稼ぐビル・テナント事業】 稼ぎ続ける新しい仕組みづくりの視点
釜口浩一

三つ星オフィスビル構築コンサルタント

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ代表取締役

釜口浩一

執筆者のWebサイトはこちら http://sssb.jp/

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