儲かる秘訣は、立地に合ったビル経営

  三つ星オフィスビル構築 釜口浩一 SPECIAL
釜口浩一 SPECIAL

三つ星オフィスビル構築コンサルティング

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ 代表取締役 釜口浩一

稼ぐビル・テナント事業の仕組みをつくる専門コンサルタント。独自の「三つ星オフィスビル」基準を用いて、「ぜひ、入居したい」「入居し続けたい」と思われる、“キラリ”と光る賃貸ビジネスの実現を指導。


先週、あるビルオーナーから相談を受けました。

東京都心に貸ビルを持っています。
周辺の土地所有者とともに、大きな再開発オフィスビルをつくる計画を大手不動産会社から持ちかけられたので、そのプランを検証してほしいということでした。
“大手だから大丈夫だと思うけど、念のために内容をチェックしてほしい”
ということです。

その大手不動産会社が1年前に作成した事業プランも見せてもらいました。
今回、特に目立ったのが建築費の上昇と賃料の上昇。
賃料の根拠は、大手仲介会社の報告書の数値ということです。
そこで、賃料の報告書をみると、確かに事業プランの坪単価に近い数値があります。
しかし、報告書の坪単価には、前提条件が書かれていました。

要約すると、
“賃借需要は多く、新規供給や大規模物件の募集が非常に少ない現在の状況で、仮に現在、計画建物が存在していたら、十分可能な賃料水準”
ということです。

そこで、相談を受けた土地の立地を考えると、駅から5分以上かかります。しかも、駅からその土地までの間は、良好なオフィス街とはいえません。
また、駅周辺で比較的大きなオフィスビルの新築が複数計画されています。
それらのことを、ビルオーナーの方に伝えました。
ビルオーナーは、
“現プランの想定賃料は難しいでしょうね”

つまり、自社の貸ビルよりも良い立地に、似たようなオフィスビルが相次いで建築され、貸し手優位の現在の市況が変われば、立地が悪いビルの賃料は下がります。

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賃貸オフィスよりも、店舗、マンションが良い立地は多くあります。

不動産は、その名のとおり、動かせません。
長い目で見た立地条件に合ったビルを経営する。
これが基本です。


【稼ぐビル・テナント事業】 稼ぎ続ける新しい仕組みづくりの視点
釜口浩一

三つ星オフィスビル構築コンサルティング

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ代表取締役

釜口浩一

執筆者のWebサイトはこちら http://sssb.jp/

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